🏡 Banneville en danger : urbanisation massive, biodiversité menacée

Un projet d’urbanisme contesté

Le nouveau Plan Local d’Urbanisme (PLU) de Saint-Malo, publié en décembre 2024, prévoit une transformation radicale de 13 quartiers, dont le hameau de la Banneville, l’un des derniers espaces semi-ruraux de la ville, ainsi que la montagne Saint-Joseph, un site historique à préserver.

Parmi les projets les plus préoccupants :
Campus 2 La Banneville, une urbanisation dense et brutale qui comprend :

• Des immeubles de plusieurs étages en lisière des habitations actuelles

• La fermeture de la rocade (avenue Maréchal Juin) remplacée par une voie plus proche des habitations

• La préemption de terrains privés, menaçant des résidences existantes

Le tout, sans véritable concertation ni information transparente des habitants.

🌱 Une réponse citoyenne : l’association AD BEH

Face à cette menace, les habitants ont fondé l’AD BEH (Association de Défense de la Banneville, de son Environnement et de ses Habitants) le 7 mars 2025, pour :

• Protéger l’environnement et le cadre de vie du secteur

• Préserver la solidarité et le tissu social local

Cette mobilisation s’inscrit dans une démarche plus large, pour un urbanisme durable à Saint-Malo.

Ce qui se joue à Banneville dépasse le quartier : c’est une alerte pour tous les Malouins soucieux de leur environnement, de leur qualité de vie, et du respect des terres agricoles et patrimoniales.

🤝Synthese de notre requête à l’enquête publique le 2 juin 2025

1. Une concertation absente pour un projet majeur

Le projet d’urbanisation « Campus II », situé à l’est de l’avenue du Maréchal Juin, prévoit la transformation de plus de 50 hectares de terres agricoles. Pourtant, aucune concertation préalable n’a eu lieu avant sa validation par le Conseil municipal de Saint-Malo en décembre 2024. Cette absence de dialogue citoyen est d’autant plus grave qu’il s’agit de la plus grande extension urbaine prévue dans le Plan Local d’Urbanisme révisé.

• Aucune réunion publique ni concertation ciblée sur cette OAP n’a été mise en place, alors même que d’autres secteurs (Port, Triquerville, Rothéneuf…) ont bénéficié de présentations spécifiques.
• Le bilan de concertation annexé à la délibération ne mentionne en aucune ligne le projet Campus II. Cette omission pose un problème juridique : le projet n’a pas été discuté publiquement à l’étape où des ajustements étaient encore possibles.
• De nombreux habitants ont dû créer une association pour comprendre le projet, alertés par des lettres recommandées ou la découverte tardive de plans d’urbanisme modifiés.
• Certains ont vu leurs parcelles privées intégrées à la zone d’aménagement sans être informés, portant atteinte à leurs droits de propriété et à la sécurité juridique.
• Aucun indicateur n’est fourni dans les documents officiels pour évaluer l’impact de la concertation sur le contenu final du projet, ce qui empêche tout contrôle citoyen ou administratif.

Cela constitue une violation manifeste de la Convention d’Aarhus sur la participation du public en matière d’environnement, et contrevient aux articles L.103-6 et R.153-3 du Code de l’urbanisme.

Le sentiment de « mise devant le fait accompli » a alimenté un climat de méfiance. Une première rencontre avec le maire n’a eu lieu qu’après relance d’un élu d’opposition, soit quatre mois après la validation du projet. Lors de cet entretien, les riverains ont été renvoyés à l’enquête publique pour toute demande d’information.

En l’état, le dossier présenté ne peut être considéré comme légitime, faute d’avoir respecté les obligations fondamentales de transparence, de débat démocratique et de participation.

2. Des besoins en logements largement surestimés

La ville prévoit de construire 530 logements/an jusqu’en 2035. Cette estimation, affichée comme nécessaire pour « stabiliser la population », repose en réalité sur un scénario d’hypothèses cumulées défavorables et invérifiables :

• Accélération du desserrement des ménages sans correction par politique publique
• Hausse continue des résidences secondaires, sans prise en compte des nouveaux outils de régulation
• Absence d’intégration des programmes de logements déjà lancés et permis de construire délivrés

Pourtant, les données de l’INSEE et les projections du PLH intercommunal (310 logements/an) montrent un besoin beaucoup plus modéré.

Une analyse fine des dynamiques malouines met en lumière :

• Un solde naturel négatif : deux fois plus de décès que de naissances.
• Une population vieillissante (33 % ont plus de 65 ans) avec une croissance très modérée depuis 2010.
• Une réserve mobilisable de logements existants très importante :
  • 1 865 logements vacants
  • 10 031 résidences secondaires (27 % du parc)
  • 55 à 75 % des grands logements sous-occupés

En tenant compte de ces facteurs, le besoin net en construction neuve est estimé entre 240 et 290 logements/an, incluant les renouvellements et mutations résidentielles. La construction de 530 logements/an est donc surdimensionnée de 80 à 100 %, sans que cela ne soit justifié ni par l’INSEE, ni par le PLH, ni par les projections du SCoT.

De plus, plus de 1 600 logements sont déjà engagés (permis purgés, programmes Cœur de Ville, ZAC de la Houssaye…), ce qui couvre plusieurs années de besoin réel. La stratégie actuelle revient à planifier une offre excessive sans articulation avec la vacance, la division des logements, ou le recyclage urbain.

Cette surestimation constitue un biais méthodologique, une forme d’inflation planifiée des besoins, destinée à justifier des extensions urbaines coûteuses et contraires aux objectifs de sobriété foncière.

3. Des solutions alternatives crédibles, concrètes et plus durables

Face à ces constats, plusieurs leviers permettent de répondre efficacement aux besoins réels sans étendre la ville :

• Réhabilitation de l’existant : plus rapide (moins de 6 mois), deux à trois fois moins cher que le neuf, sans artificialisation.
• Densification douce : surélévations, divisions de maisons, reconversions de friches et dents creuses.
• Outils réglementaires et fiscaux : servitude de résidence principale (loi Le Meur), taxation des résidences secondaires, encadrement Airbnb.
• Adaptation au vieillissement : création de logements intergénérationnels, béguinages, soutien à l’autonomie à domicile.
• Transformation du patrimoine public sous-utilisé : surélévation du restaurant universitaire, du gymnase, réaménagement de parkings ou bâtiments existants.

Ces stratégies permettent non seulement de produire du logement plus rapidement, mais aussi de limiter les coûts publics, préserver les terres agricoles et respecter les engagements climatiques.

4. Des infrastructures de mobilité incohérentes et non évaluées

Le projet prévoit la suppression de l’avenue du Maréchal Juin (2×2 voies structurante) au profit d’une route nouvelle de contournement en zone agricole et humide. Problèmes relevés :

• Absence d’étude d’impact trafic : le nombre de véhicules induits par les logements reste inconnu.
• Sécurité insuffisante pour les piétons et cyclistes : aucun aménagement sécurisé chiffré ou dessiné.
• Surcoût financier élevé : entre 27 et 31 millions d’euros, sans phasage ni garantie de subventions.
• Proximité accrue des habitations : hausse du bruit, pollution, risques d’accidents.
• Cohérence nulle avec les objectifs du SCoT en faveur des mobilités douces et de la réduction de la dépendance à la voiture.

Ce volet mobilité, pourtant central dans un aménagement de cette ampleur, manque de données et de vision à long terme.

5. Une artificialisation grave de zones humides et agricoles

L’extension prévue consomme plus de 50 hectares de terres naturelles, dont plus de 28 000 m² de zones humides identifiées. Cela pose de multiples problèmes :

• Violation des engagements ZAN (Zéro Artificialisation Nette) dès 2026.
• Destruction de milieux sensibles, trames vertes, zones Natura 2000 et habitats d’espèces protégées (martins-pêcheurs, chiroptères).
• Risque hydrogéologique : imperméabilisation, perturbation des écoulements, saturation des réseaux d’assainissement.
• Absence d’étude environnementale complète dans les documents fournis à l’enquête publique.

Ces atteintes sont contraires au Code de l’environnement (L211-1), au SRADDET Bretagne, et aux engagements du SCoT.

6. Une rupture avec l’identité patrimoniale et paysagère du quartier

L’insertion du projet dans le tissu existant n’a pas été pensée :

• Immeubles jusqu’à R+7+S, à proximité immédiate de maisons individuelles en R+1.
• Disparition de cônes de vue pourtant mentionnés dans le PADD.
• Parking-silo en entrée de ville, sans intégration paysagère ni justification visuelle.
• Non-respect du mur d’enceinte classé comme élément patrimonial.

Le projet entre en contradiction avec le principe d’intégration harmonieuse défini à l’article R.111-27 du Code de l’urbanisme.

Conclusion : Un projet inadapté, à retirer ou réviser en profondeur

Le projet Campus II, par son ampleur, son absence de concertation, ses fondements biaisés et ses impacts majeurs sur le territoire, apparaît incompatible avec les engagements environnementaux, sociaux et juridiques actuels. Il repose sur une lecture exagérée des besoins et une vision dépassée de l’aménagement du territoire.

Nous demandons :

• Le retrait ou la suspension immédiate de l’OAP Campus II.
• La priorité à la réhabilitation, à la densification douce et au recyclage du tissu bâti.
• La mise en place d’une concertation réelle et en amont, respectueuse du droit et des citoyens.
• Le respect des documents de planification (PLH, SCoT, SRADDET) et des objectifs de sobriété foncière, climatique et budgétaire.

Construire autrement, c’est possible. Et c’est nécessaire.